自籌資金。自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。預(yù)售資金。
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。
預(yù)售資金 房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前市場(chǎng)上比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。
房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。
1、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
2、有下列方式：資本市場(chǎng)融資。銀行信貸融資，這是比較傳統(tǒng)的融資方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。等等。
3、銀行貸款影響商業(yè)銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款種類(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。(3)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。
商業(yè) 銀行貸款 商業(yè)銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行。 企業(yè)合作融資 房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。
房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
1、房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國(guó)外先進(jìn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。通過(guò)合資合作可以共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。
2、直接融資主要是從資本市場(chǎng)獲得的資金，主要滿足長(zhǎng)期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。
3、房地產(chǎn)融資的方式有很多，如下：自有資金房地產(chǎn)開發(fā)商利用自有資金，或者通過(guò)各種途徑帶來(lái)的自有資金基礎(chǔ)。通過(guò)這種渠道得來(lái)的的資金可以自行支配、靈活使用。
4、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
5、房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。
1、現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商確定了新的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后，依托現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑 (一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。
3、一般來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)股加債的融資模式，即開發(fā)商和融資機(jī)構(gòu)成立一個(gè)平臺(tái)公司（SPV），一般來(lái)說(shuō)在這個(gè)平臺(tái)公司，開發(fā)商持股51%，融資機(jī)構(gòu)持股49%，然后，金融機(jī)構(gòu)的資金通過(guò)平臺(tái)公司用于繳納土地保證金。
4、直接融資 直接融資是指企業(yè)進(jìn)行的首次上市募集資金(IPO)、配股和增發(fā)等股權(quán)融資活動(dòng)，所以也稱為股權(quán)融資；同時(shí)包括權(quán)益相關(guān)融資，投資者擁有公司的權(quán)益、決策權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。
5、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法：房地產(chǎn)私募基金：房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。
1、有下列方式：資本市場(chǎng)融資。銀行信貸融資，這是比較傳統(tǒng)的融資方式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。等等。
2、房地產(chǎn)融資包括但不限于以下途徑：房地產(chǎn)抵押貸款。貸款到期，借款企業(yè)必須如數(shù)歸還所貸資金的本息，并交一定數(shù)量的抵押品保管費(fèi)用。同業(yè)或跨行業(yè)資金拆借。
3、房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。
4、銀行貸款：商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。
5、上市融資： 上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用沒(méi)有固定的還款期限，因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。
喜來(lái)順財(cái)經(jīng)
